Langsam, aber gewaltig - kommt der Osten
Die Finanz- und Wirtschaftskrise hat die MOEL-Länder härter getroffen, als man es noch zu Jahresanfang prognostizierte. Offensichtlich war das spekulative Element am Wirtschaftsaufschwung der vergangenen Jahre stärker beteiligt als vielerorts vermutet. Wenngleich, überraschend kommt es nicht. Man muss sich nur den Bauboom im Büro- und Geschäftsbau vor Augen halten und die schon atemberaubende Mietpreis-Rallye. Zwischenzeitlich waren Büros in Warschau, Budapest oder Sofia ja teurer als in Wien. Die steigende Kaufkraft war wiederum weniger in tatsächlichen Reallohnerhöhungen als vielmehr in einer ausufernden Kreditaufnahme begründet. In manchen Ländern vorrangig mittels Fremdwährungskrediten. Die Banken haben daran gut verdient, nicht zuletzt auch die heimischen Spitzeninstitute. Retrospektiv betrachtet, erinnert das alles ein wenig an die zeitgleiche Entwicklung in den USA. Möglicherweise hat auch deshalb der ehemalige US-Außenminister Donald Rumsfeld seine ganz besondere Liebe für das „Neue Europa“ entdeckt und den Westen des Kontinents abfällig als „Old Europe“ bezeichnet. Wir wissen es nicht.
Doch auch wenn zur Zeit die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Osten für ein verstärktes Engagement wenig einladend sind, bleibt doch unbestritten das langfristig extrem hohe, unausgeschöpfte Marktpotential für den gesamten Bausektor. Man denke nur an die Defizite in der Umwelttechnik, den Nachholbedarf bei Infrastrukturbauten und insbesondere im Straßenbau. Und so überrascht es auch keineswegs, dass auch im Krisenjahr der Tiefbau in fast allen MOEL die Baukonjunktur stützt. Während im Westen künftig etwas mehr als 20 Prozent der Bauproduktion aus dem Tiefbau kommen, sind es im Osten gut die Hälfte des Bauvolumens. In den letzten Jahren konzentrierten sich die westlichen Investoren nur auf die Ballungsräume meist rund um die Hauptstädte. Dort wurden Bürohäuser hochgezogen, Industrien angesiedelt und die Infrastruktur auf westlichen Standard gebracht. Doch in der Fläche hat sich vielerorts wenig getan. Wer etwa in die rumänische Provinz Harghiata fährt oder ins polnische Podlaskie erahnt, was hier noch für Jahrzehnte abgeschöpft werden kann. Und selbst in Sofia sind in manchen Bezirken nach Starkregen die Straßen nach wie vor knöcheltief überschwemmt.
Ganz zu schweigen von den Wachstumsaussichten im Wohnbau. Die durchschnittliche Haushaltsquote, also die Anzahl der Personen pro Haushalt, liegt etwa in Polen aktuell bei 2,75. In der Slowakei leben im Durchschnitt 2,8 Personen in einem Haushalt und in Ungarn sind es auch noch 2,6. In Österreich leben im Durchschnitt nur noch 2,1 Menschen in einem Haushalt. Alleine wenn die Haushaltsquote in den aufgezählten Ländern auf nur 2,5 Personen gesenkt wird (ein Wert, den Österreich Mitte der 90er-Jahre erreichte) ergibt sich daraus ein gigantisches Wohnbaupotential von 1,7 Millionen Wohneinheiten. Das entspricht etwa dem Zwölffachen der jährlichen Wohnbauproduktion Deutschlands. Und in der Rechnung ist eine Abrissquote noch gar nicht berücksichtigt.
Unter diesem Aspekt kann das Umfeld für Firmenübernahmen gar nicht besser sein, vorausgesetzt man verfügt über ausreichend Liquidität. Denn die Nachfrage wird sich wieder einstellen. Doch die Preise für Unternehmen der Bauwirtschaft und der Baustoffindustrie haben sich seit Jahresanfang stark nach unten korrigiert. Das war auch dringend notwendig. Bei vier von neun Due Diligences, die wir 2007 und 2008 im Rahmen einer geplanten Übernahme durchführten, kam es schlussendlich zu keinem Closing, weil dem Verkäufer der in der Due Diligence ermittelte Preis weitaus zu gering erschien. Nicht einmal hatten wir den Eindruck, als wollte da ein Wendegewinner auf Kosten eines westlichen Investors so richtig Kasse machen. Diese Zeiten sind vorbei. Durch eine exzessive Gewinnausschüttungspolitik ist die Kapitaldecke bei so manchem potentiellen Target dünn. Möglicherweise zu dünn, um durch die Krise zu kommen. Mit einem geschickten Investment kann man heute im Osten die Voraussetzungen schaffen, um morgen wieder dabei zu sein. Denn mag sein, der Osten kommt langsam, aber sicher gewaltig.
